Como funciona, passo a passo
- Você escolhe o imóvel na plantaNum empreendimento de construtora que tem parceria com a Caixa ou com o Banco do Brasil.
- Análise de créditoAntes de tudo, o banco analisa sua renda e seu nome e diz quanto pode financiar. Assim você sabe se a compra cabe no bolso.
- Assinatura do contratoVocê assina, de uma vez, a compra com a construtora e o financiamento com o banco. Se for usar o FGTS, ele entra aqui.
- Fase de obra: você paga os juros de obraO banco libera o dinheiro à construtora conforme a obra avança, depois de vistoriar. Você paga ao banco os juros sobre o que já foi liberado, mais seguros e taxa. A parcela começa baixa e vai subindo até a entrega.
- Entrega das chavesCom o habite-se e a obra concluída, termina a fase de juros de obra e começa a fase de amortização: agora cada parcela reduz a sua dívida.
Exemplo com números
Apartamento de R$ 300.000, com R$ 240.000 financiados pelo Minha Casa Minha Vida (Faixa 3, 8,16% ao ano). A obra está 40% pronta e faltam 18 meses para a entrega. Comprador de 32 anos.
| Mês da obra | Obra pronta | Dinheiro já liberado | Juros de obra | Total do mês* |
|---|---|---|---|---|
| 1º | 43% | R$ 104.000 | R$ 682 | R$ 733 |
| 6º | 60% | R$ 144.000 | R$ 944 | R$ 1.006 |
| 12º | 80% | R$ 192.000 | R$ 1.259 | R$ 1.333 |
| 18º (entrega) | 100% | R$ 240.000 | R$ 1.574 | R$ 1.660 |
* Juros de obra + seguros + taxa de administração. Nos 18 meses de obra o comprador paga cerca de R$ 21.500, e a dívida continua sendo de R$ 240.000.
Depois das chaves, a primeira parcela (SAC, 35 anos) fica em torno de R$ 2.231: R$ 571 de amortização + R$ 1.574 de juros + seguros e taxa. A partir daí, a parcela diminui todo mês.
Crédito associativo ou repasse?
| Crédito associativo | Repasse na entrega | |
|---|---|---|
| Quando assina com o banco | Durante a obra | Na entrega das chaves |
| O que paga durante a obra | Juros de obra ao banco (e a entrada à construtora, se houver) | Parcelas à construtora, corrigidas pelo INCC |
| Aprovação de crédito | Logo no início: você já sai aprovado | Só no fim: corre o risco de não aprovar se a renda mudar |
| Valor financiado | Definido na assinatura | O saldo das chaves, corrigido pelo INCC |
| Ideal para | Quem tem pouca entrada e quer segurança na aprovação | Quem consegue pagar mais durante a obra |
Vantagens e pontos de atenção
Vantagens
- Entrada menor: dá para financiar até 80% e usar o FGTS.
- Crédito aprovado no começo, sem surpresa na entrega.
- O banco fiscaliza a obra antes de liberar cada etapa.
- Juros do Minha Casa Minha Vida para quem se enquadra.
- Valor da dívida definido: o financiamento não sobe com o INCC.
Pontos de atenção
- Os juros de obra não reduzem a dívida: é um custo extra até as chaves.
- Se a obra atrasar, confira se a cobrança para na data do contrato.
- O compromisso com o banco começa já na assinatura.
- Tenha uma reserva para ITBI, registro e mudança.
- Escolha construtora com histórico de entregas em dia.
Regras e normas
- Parcela de até 30% da renda bruta familiar, calculada sobre a primeira parcela da fase de amortização.
- Idade: a soma da sua idade com o prazo não pode passar de 80 anos e 6 meses. Prazo máximo de 420 meses (35 anos).
- Nome limpo (sem restrições no CPF) e análise de crédito aprovada.
- Construtora conveniada com o banco e empreendimento com registro de incorporação.
- Minha Casa Minha Vida: renda familiar de até R$ 13 mil (Faixas 1 a 4), não ter imóvel próprio nem financiamento habitacional ativo, e imóvel dentro do teto de valor da faixa.
- Uso do FGTS: pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (somando empregos); não ter financiamento ativo pelo SFH; não ser dono de outro imóvel residencial na cidade (ou região metropolitana) onde mora ou trabalha; imóvel residencial urbano para morar.
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) já incluídos na parcela.
- Juros de obra só até o prazo de entrega previsto no contrato (decisões do TRF3 consideram indevida a cobrança após esse prazo).
Documentos necessários
Documentos pessoais
- RG e CPF (ou CNH) de todos os compradores
- Certidão de nascimento, ou de casamento com averbação (divórcio, separação ou óbito, quando houver)
- Comprovante de residência atualizado (até 60 dias)
- Pacto antenupcial ou declaração de união estável, se houver
Comprovação de renda
- Assalariado: 3 últimos holerites e Carteira de Trabalho
- Autônomo ou profissional liberal: declaração do Imposto de Renda com recibo e extratos bancários dos últimos 6 meses
- Empresário: pró-labore, IR da pessoa física e contrato social
- Aposentado: extrato de benefício do INSS
- Declaração completa do IR com recibo de entrega (para quem declara)
Para usar o FGTS
- Extrato atualizado do FGTS
- Carteira de Trabalho com os vínculos
- Declaração do IR (para comprovar que não tem outro imóvel)
- Formulários de autorização do FGTS, assinados no banco
Do imóvel
A construtora entrega ao banco a matrícula, o registro de incorporação e a documentação da obra. Você assina a proposta de compra.
O banco pode pedir documentos adicionais conforme o seu caso. Confira a lista oficial da Caixa ↗. Eu organizo essa documentação com você.
Glossário rápido
- Juros de obra (taxa de evolução de obra)
- Encargo mensal pago ao banco durante a construção, sobre o valor já liberado à construtora.
- Amortização
- A parte da parcela que reduz a sua dívida. Começa depois das chaves.
- SAC
- Sistema em que a amortização é igual todo mês: a parcela começa maior e vai diminuindo.
- INCC
- Índice que corrige o que você paga diretamente à construtora durante a obra.
- Habite-se
- Documento da prefeitura que libera o prédio para moradia.
- Alienação fiduciária
- O imóvel fica como garantia do banco até você quitar o financiamento.
- MIP e DFI
- Seguros obrigatórios: morte e invalidez (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI).
Perguntas frequentes
O que é crédito associativo, em poucas palavras?
É um financiamento de imóvel na planta em que você assina com o banco ainda durante a obra. O banco paga a construtora aos poucos, conforme a obra avança, e você começa a pagar o financiamento de verdade só depois de receber as chaves.
O que são os juros de obra?
É o valor que você paga ao banco todo mês durante a construção. Ele corresponde aos juros sobre o dinheiro que o banco já repassou à construtora, mais seguros e uma taxa de administração. Como o banco libera mais dinheiro à medida que a obra avança, os juros de obra aumentam mês a mês. Eles não diminuem sua dívida.
Quando os juros de obra param?
Na entrega do imóvel, quando o financiamento passa para a fase de amortização. A Justiça já decidiu que cobrar juros de obra depois do prazo de entrega previsto no contrato é indevido. Por isso, confira essa data no contrato.
Posso usar o FGTS no crédito associativo?
Sim, se você tiver pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (somando todos os empregos), não tiver financiamento ativo pelo SFH e não for dono de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. O FGTS pode entrar como parte da entrada.
Qual a renda mínima?
Não existe um valor fixo. O banco aprova se a parcela calculada couber em até 30% da renda bruta da família. Pelo Minha Casa Minha Vida, a renda familiar pode chegar a R$ 13 mil, com juros menores para rendas mais baixas.
Qual a diferença entre crédito associativo e repasse?
No associativo você assina com o banco durante a obra e paga juros de obra até as chaves. No repasse você paga a construtora durante a obra (com correção pelo INCC) e só financia o saldo com o banco na entrega. No associativo a aprovação de crédito acontece logo no início.
O que acontece se eu perder o emprego durante a obra?
O contrato com o banco já está assinado, então os juros de obra continuam a ser cobrados. Fale com o banco e com a construtora o quanto antes: há casos de renegociação e de uso do FGTS. Por isso é importante ter uma reserva antes de assinar.
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